다음 그리고 그다음

3년 전에 부동산 몇 개를 매수하면서 했던 생각들을 적어보자.

그리고 그다음을 생각해 보자.

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한국 주식시장은 2020년 전까지 박스피였다.

1900~2200에서 와따리 가따리 하는 박스피..

달이 차면 기울듯이 와따리 가따리 했다.

2100 넘으면 비중 줄이기 1900 1800에서는 풀 배팅~

2100에서는 달러 etf 레버리지도 샀던 기억이 난다.

그리고 대장주라는 용어가 있다.

상승장에서는 대장주가 제일 많이 오른다는 뜻이다.

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이걸 부동산에 응용했다.

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그 당시에는 신축이 많이 핫했는데 재건축/재개발에 투자를 했고..

했던 이유 중 또 다른 하나는 재건축/재개발 규제가 너무 심했다.

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너무 심한 규제 비정상은 정상으로 돌아오기 때문이다. (박스피)

달이 차면 기운다.

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그리고 대장주가 제일 많이 오르기 때문에 가지고 있는 돈으로 재건축/재개발에 영끌을 했다.

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당시에 생각하기로 결국 서울에서 공급을 하려면 개발사업을 할 수밖에 없었고,

시간은 나의 편이라는 생각이 들었다.

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나는 아프면 병원 가면 되지만 나보다 나이가 많거나 비슷한 아파트들은 어떻게 할까?

만약에 재건축/재개발이 되면 어떤 지역이 제일 비쌀까?

그 지역에서 어디가 제일 빨리 진행될까? (상가가 적을까? 비대위가 적을까?)

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노후된 아파트들이 점점 많아지면 과연 정치인들이 언제까지 막을 수 있을까

그들은 어차피 자기 지지율 표에만 관심 있는 사람들인 것을...

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여기까지 예상했던 내용이고 그 사이 1-2년간 많은 일들이 일어났다.

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15억 대출 금지 -> 이제 전세입자까지 대출 규제하더니만 또 풀리네?

임대차 3법 -> 곧 2+2 만기가 다가온다..

재건축 2년 실거주 법 -> 덕분에 빠른 조합설립 감사.

미쳐버린 보유세 -> 조세전가..

토지거래허가구역 -> 서울 전체 토지거래허가구역으로 묶일 걸 예상했다. 과연?

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하아 이렇게까지 규제가 나올 줄은 당연히 예상 못 했다.

민주당이 이 정도까지 정신 나간 짓거리를 할지 예상 못 했기 때문이다.

표를 얻기 위해서 이 정도까지 하는 정치인들이란 참 대단하다는 생각이 들었다.

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이 과정에서 조합설립을 하기 위해서 단톡방을 만들고 사람들을 모으고 결국 조합설립을 시켰다.

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그 후 시간이 지나서 박원순 오거돈이 성추행 사건으로 무너지고..

서울은 오세훈이 먹었다. 그리고 신통 기획 모아 타운 이런 것들을 하고 있다.

시간이 지나서 결국 정권까지 뒤바뀌었다.

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https://blog.naver.com/withnesta/222307619847

서울시장 오세훈과 부동산

https://blog.naver.com/withnesta/222668419347

정권교체 성공

https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5424263&ref=A

윤 당선인 “다주택자 무리한 규제 맞는지 살펴야”

지금 정권이 바뀌고 재건축 재개발 법이 완화가 되려고 한다.

이제 그렇다면 또 다음을 생각해야 한다.

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다주택자 양도세 완화는 5월 정도에 시행이 될 거고,

2년 내로 취등록세 / 보유세는 완화가 될 거 같다.

(난 민주당 172석이 무너질 거라고 생각한다 ㅎㅎ)

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양도세 완화는 시행령으로 바뀔 수 있고, 취등록세/보유세 일부는 민주당의 반대로 쉽게 바뀌지 않을 것 같다.

그리고 객관적인 입장에서 볼 때 양도세/취등록세/보유세 다 완화를 하면 또 투기를 조장한다고 국민 정서에 안 좋으니깐 단기간에 못 할 거다.

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배고픈 건 참아도 배 아픈 건 못 참는 게 한국 국민 정서다.

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하지만 다주택자를 적폐 취급하지 않고, 공급자로 생각한다면 조금 빠르게 되겠지..

공급 물량이 안 나오니깐 다주택자를 위하는 정책들이 나올 것이다.

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사실 지방 소액 gap 투자 같은 경우 양도세는 큰 문제가 되지 않고, 취등록세 13.2% 보유세 2.5%+@가 문제가 된다.

(지방 같은 경우 전세가와 매가의 커플링이 더 명확하다. 그리구 투자자 입장에서는 전세가만 올라도 현금 흐름이 원활하게 된다.)

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5억 집을 산다고 하면 취등록세가 6600만 원이다

10억 집을 산다고 하면 취등록세가 13200만 원이다.

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그래서 결국 종합부동산세가 현재의 개수 기준이 아닌 보유가액 기준으로 바뀌고 취등록세가 완화가 되면 지방 저가 아파트들이 뛸 것이다.

그리고 그전에는 똘똘한 한 채 현상이 가속화되겠지..

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이 시점이 될 거 같으면 지방 소액 투자로 개수를 많이 많이 깔아두면 돈은 되겠다.

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만약에 안되면 안 하면 된다.

안 하면 똘똘이 1주택은 여전히 인기가 많겠지..

양손에 떡을 쥐고 있을 수는 없는 법이다.

세상에 돈 벌 방법은 많다.

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근데 모든 세상일이 리스크는 있는 법이니..

역전세 연달아 맞으면 한방에 갈 수도 있겠다.

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2억 짜리 아파트를 1.8억에 전세 맞추고 gap 2천에 100개 맞추면 20억..

이게 1.6억으로 빠지면 0.2*100 = 20억이 마이너스 나는 거..

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여하튼 저 시기가 다가오겠지

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Next Level이 다가오고 있다.

https://youtu.be/n0vtoDqnRgE