부동산 역지사지 자문자답

사람 간의 관계에서도 역지사지가 중요하다.

내가 이런 행동을 하면 상대가 기분이 어떨까?

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부동산 투자에서도 역지사지가 중요하다.

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1. 내가 정부라면 정책을 어떻게 필까?

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-> 다주택자 규제를 천천히 완화시키겠지..

갑자기 풀면 여기서 더 오를 테니깐..

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양도세는 완화시키고 보유세/취등록세는 천천히 완화시키겠지

결국 완화는 시킬 수밖에 없는 게 민간이 공급을 할 수밖에 없기 때문이다.

2룸 100채 공공에서 공급하려면 2억*100 = 200억

10000채면 2억 * 10000 = 2조..

금 나와라 뚝딱인가..

이 과정에서 임대 사업자를 부활시키겠지..

근데 문정부에서 신뢰를 하도 잃어놔서 사람들이 쉽게 가입할지 모르겠다.

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임대차 3법 폐지도 힘든게 당장 폐지하면 세입자들 표가 떨어져 나가겠지..

근데 양손에 떡을 들긴 힘든 법이고 결단을 내려야 한다.

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재개발/재건축은 10-15년간 계속되는 테마가 되겠지

-> 집을 쪼개면 (멸실) 이 사람들이 어디로 가나..

결국 순환 재개발/재건축인데.. 이게 엄청 느리다.

성남 보면 알 수 있지..

2040년까지도 완료 안 된다.

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2. 내가 매수인이라면 이 집을 살까?

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LTV/DSR 다 묶어놨는데 어떻게 사나..

풀리면 실거주자들이 사겠지

근데 어떤 걸 살까?

그래서 투자자가 들어간 공시지가 1억 이하는 이제 좀 힘들듯싶다.

이걸 받아줄 사람도 없어 보이는데 취등록세까지 풀려버리면 더 노 답이다.

이미 양도세 중과는 1년 유예 곧 폐지될 테니깐..

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3. 내가 투자자라면 이 집을 살까?

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당연히 gap 적은 걸 사겠지

근데 gap 적은 게 별로 없지(임대차 3법 계약 갱신청구권 5% 룰 때문에)

사고는 싶은데 취등록 세/양도세도 부담되지

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gap 무조건 적은 거를 급매로 잡아야 수익이 나는데 지금 그 정도 리스크를 감당할 만한 시장인가?

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그래서 gap이 엄청 벌어져있는 상급자 재건축만 잘 간다.

그다음은 하급지 재건축이고..

왜냐면 여기는 이미 gap이 항상 벌어져있기 때문이지.

재건축/재개발은 실거주가치(전세)가 워낙 싸니깐..

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하락장에서는 마지막에 물리면 호구가 되는것도 맞고

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상승장에서는 대충사고 대충팔아도 오르는것도 맞다.

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그리고 결국 좋은 입지는 우상향 하는것도 맞다.

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결론은 좋은 입지 or 좋은 입지를 사서 증여하거나 상속하면 된다.

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다 맞아 맞고...퇴근하고 싶다..