문정부가 규제 규제 규제 하다보니깐 10개월 정도 투자자들이 비규제분양권에 투자를 많이 했다.
우선 아래와 같은 장점이 있다.
-분양권 상태에서는 취득세x
입주할때 조정지역2 + 비조정 1주택이면 취득세 8%+@
조정지역1 + 비조정 1주택이면 취득세 1.1%+@
-보유세도 등기전까지 없다.
-양도세율 1년미만 70% 1년이상 60%
분양권 상태에서 매도 가능 무한 전매
-비규제지역은 1세대(1인 아님)당 2건의 중도금 대출 가능
5억 (HUG + HF 보증 수도권 포함 , 수도권 포함 아니면 3억, 시행사 자체보증 포함안됨)
-공사비가 너무 올라서..지금 4.5억 밑으로는 분양하는데가 거의 없다.
2024 2025년에 입주하는데는 3억 초반인 분양가들이 많다.
안전마진이 1억정도 있다.
그럼 단점은 뭐가 있을까?
-입주할때 물량 폭탄, 특히 신도시급 여러아파트가 분양이 몰리면
전세 못 맞출 확율도 크다.
분양가에 못 맞출 확율 90% 이상
입주할때 전세를 최저가로 맞추면 2+2 임대차3법 때문에 그 다음에 5% 올리고
매도를 입주까지 2년(2024년) 전세 2년 전세 2년 총 6년간 매도가 안될 수가 있다.
-보통 인허가 물량을 보면 2-3년 뒤에 입주물량을 알수 있는데 6년뒤에 미래를 어떻게 알까.. 보통 지방은 5년 공급많고 5년 적은게 싸이클이라고 하지만.. 사람은 항상 불확실한 미래를 싫어 하는 법이다.
-다운거래 하다가 걸려서 문제가 될 확율이 있다.
(이게 지금 문제가 안되도 5-10년 뒤에 한번 털때 문제가 될 수도 있다. 세무조사..)
-손피는 합법이므로 보통 P 가격에 2배를 주고 구입해야 한다.
P가 3000이면 6000 매수
http://www.domin.co.kr/news/articleView.html?idxno=1379506
익산시 부동산 투기 불법거래 합동단속 ‘무관용 원칙’ - 전북도민일보
익산시가 부동산 불법행위에 대해 합동단속을 벌이며 무관용 원칙을 천명했다.특히, 지난 2월 구성된 부동산 투기 특별조사단을 중심으로 강도 높은 조사를 실시해 안정적인 주거 환경 조성에
www.domin.co.kr
-바로옆에 조정지역이 풀리면 비규제지역에 매수세가 멈출 확율이 크다.
문정부가 왠만한데는 다 조정지역으로 묶어놔서.. 비규제지역은 상대적으로 입지가 안좋은 곳이다.
전략
1.입주장을 버티고 나면 3억+@를 주고 사서 4년뒤에 6억 정도 시세가 보이는 곳에 투자하면 된다.
2.입주장이 24년 초라고 가정하면 24년은 전세를 주지 말고 전세가가 오르기 시작하는 25년이나 24년말이나 전세가가 오르는 시점에 전세를 주면 된다.(홀수전략)
이러면 현금이 있어야 하겠지?
다주택자는 현재 DSR 때문에 다른데서 대출을 받고 있으면 대출이 안나온다.
돈이 있다면 2금융에서 대출or 사업자대출 땡겨서 월세를 주고 월세 받아서 대출 이자를 메꾸던가 하는 방법이 있겠다.
3.옆에 조정지역이 풀려도 같은 비규제지역이라고 할때 더 괜찮다고 생각하면 투자하면 된다. 신도시 신축 프리미엄이 있겠지
지방같은 경우는 신도시가 새로 생겨버리면 구도심이 죽는 경우가 생겨서..
신도시 프리미엄이 클 곳도 있겠다.
(반대로 서울 같은 경우는 신도시가 생겨버리면 나중에 구도심이 개발되고나면 그 신도시가 죽어버리는 경우가 있겠다.)
결론
-비규제 분양권을 사면 입주장때 개 고생하고 보통은 입주하고 한바퀴(2년) 돌려서 매도하면 되는데 임대차3법 때문에 6년뒤에 매도해야 되는 경우가 발생할 수 있다.
(전세가 싸게 들어가 있다면 투자자들이 사지 않는다. GAP이 크기 때문에)
-분양가 기준으로 전세를 맞춘다고 가정하고
수익률은 다주택자 양도세 중과배제(일반과세) + 장특공 2%*5년 10% 기준
분양가 3.5억 P 3천 주고 사서 6억에 팔면 6년 보유를 했다고 가정할때
세후 288.79% 연환산 수익률 48.13%가 나온다.
총투자자금 기준으로는 세후 65% 연환산 수익률 11%가 나온다.
-전세는 못 맞출 확율이 크기 때문에 현금을 준비해놔야 한다.
이때를 노리는 투자자들도 많겠지..
-그래서 현재 비규제 분양권 프리미엄은 조정중이다.
입주장을 견딜 자신이 없거든 처음에는 다 등기친다고 샀다가 쫄려서 털고 나가는 중이다.(좋게 돌려말하면 현금이 묶이는 기회비용이 싫다고 포장해보겠다.)
-엄마가 그랬지..너는 이것저것 따지느라고 못하는거라고..
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