강서구 양천향교역 주변 임장

 

강남구,서초구,송파구,강동구,용산구,마포구,광진구,성동구,영등포구,분당,평촌은 기존에 살았던 지역이고 공부를 해서 임장도 많이 가고 했었다.

 

근데 강서구는 잘 몰라서...

최근에 공부를 하다가 임장을 다녀왔다.

지인이 이동네에 아파트를 매수하려고 하길래 도와도 줄겸 겸사 겸사

 

강서구 하면 떠오르는건 마곡... 김포공항...

 

강서구 양천향교역을 주목하는 이유는 ...

 

1.마곡업무지구

 

http://www.newsway.co.kr/news/view?tp=1&ud=2021041410115906014

‘기업 투자=집값 상승’ 불변 법칙···첨단산업 몰리는 곳 각광 - 뉴스웨이

 

부동산시장에서 ‘기업이 몰리면 집값이 상승한다’는 불변의 법칙이 있다. 기업 투자가 일자리 증가로 이어지게 되면 늘어난 주택 수요로 인해 집값이 상승하기 때문이다. 이에 부동산 투자에 앞서 가장 고려하는 요소 중 하나가 바로 ‘기업 투자 여부’다.

 

특히 IT나 반도체, 자동차, 바이오 등 첨단산업이 몰리는 지역은 일반 산업과 달리 고부가 가치 기업들이 입주하기 때문에 주거환경이 쾌적하고 고급인력을 위주로 한 두터운 실수요층을 형성하고 있다는 점이 특징이다. 또한 수요를 뒷받침할 교통이나 교육, 상업 편의시설 등 인프라 구축도 잘 돼 있어 주거선호도는 물론 집값 상승률도 높은 편이다.

 

판교가 사례지.. 16만 5천명 정도의 유동인구가 생길거라고 하네.

 

LG컨소시엄, 롯데, 코오롱, 에쓰오일 등 대기업 50여 개 사와 중소기업 100여 개사가 입주해 있고 더 들어올 예정이다.

 

http://mgic.i-sh.co.kr/ubizfr/cmpy/companyList.do

기업현황 - 마곡산업단지 정보시스템

 

 

 

 

 

 

마곡산업단지 주요기업

 

2.CJ 부지 개발

 

 

 

 

 

www.edaily.co.kr/news/Read?newsId=01377606625961784

[단독]가양동 ‘CJ부지’ 새 청사진 나온다…'가양 코엑스’ 본격화

서울 강서구 가양동 CJ공장 부지 밑그림이 곧 새로 나온다. CJ가 지난해 말 부지를 매각, 사업주체가 바뀐 이후 처음 나오는 계획안이다. 강서구청과 서울시는 계획안 수립을 위한 구체적인 협의를 진행 중으로 확인됐다.

 

당초 계획됐던 공동 주택이 사라지고 지하5층~17층 규모의 복합시설만 생길 것으로 예상된다. 강남 코엑스보다 1.5배 이상 큰 규모다. 착공 일정은 아직 미정이지만, 강서구 대표 호재인 만큼 준공 시 일대 부동산 시장에도 큰 영향을 끼칠 것으로 보인다.

 

다만 해당 부지 개발 착공 시점과 완공 시점은 아직 미정이다.

 

 

3.원종홍대선

 

 

 

 

 

사진 설명을 입력하세요.

아직 언제 될지 모름...

되긴 되겠지 근데...

이런 뉴스가 있군.

 

http://ch1.skbroadband.com/content/view?parent_no=24&content_no=54&p_no=121544

[B tv 서울뉴스]원종홍대선 대장신도시 연장..."2023년 말 착공"

부천 원종과 서울 홍대입구를 잇는 원종홍대선은

차량기지라는 난제를 해결한 뒤부터

순탄하게 추진되고 있습니다.

 

그런데 이 노선이 더 늘어날 것으로 보입니다.

 

지난 22일 열린

제4차 국가철도망 구축계획 공청회에서

한국교통연구원이 부천 대장까지 연장하는 방안을

거론했습니다.

 

3기 신도시에서 서울로 오가는 편의성을

높이기 위한 것이라는 설명입니다.

 

4.한강변

 

한강프리미엄이 있는데 복도에서만 현재 한강뷰를 볼 수 있다.

재건축이 가능하면 한강뷰를 볼 수 있겠다.

 

 

 

 

 

단점

김포공항으로 인한 고도제한 15층...

 

검색하다 보니 잘 정리 해 놓으셨네.

https://blog.naver.com/etplaza/222236345080

김포공항 고도제한 완화 관련 정리(21.1월)

 

 

오세훈씨가 풀어줄까?

고도제한이 풀려야 사업성이 나와서 재건축이 될테고...

여기는 무조건 고도제한이 포인트 같다.

고도제한이 풀리면 30층 재건축이 될테고...

 

요약 : 한강뷰 프리미엄 + 마곡 + CJ 부지개발(KOEX) + 원종선 호재가 많다.

고도제한까지 풀리면 날개를 다는 호랑이..

 

 

 

 

 

그럼 성지2단지,한강타운 아파트 보러

그랜다이져 호구를 타고 강서구 고고씽~

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-가양2단지 성지 아파트

 

 

 

 

 

49,50,56,70m2으로 소형평수 밖에 없다.

 

 

 

 

 

부동산 가서 물건을 조사해보니 7억5천 정도에 매물이 나와있더라

현재는 전세가 2억5천 정도에 맞춰져 있는데, 새로 맞출경우 3억5천까지 맞출수 있다더라

그러면 gap으로 들가려면 4억

실거주로 들어가려면 7억5천

ltv 40%면...3억 주담대 4억5천 있음 되네.

 

201동 202동 203동만 복도에서 한강이 보이는데, 가격은 비슷하더다러 왜냐면 양촌향교역에서 점점 멀어지거든.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 도보로 10분...
네이버지도에서는 19분...

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주차는 널널 한 편인듯...

 

 

 

 

 

공암나루근린공원

 

 

 

 

 

공암나루근린공원이 있는데 주민들이 산책을 많이 하더라.

 

 

 

 

 

전형적인 1992년에 지어진 전형적인 90년대 아파트다.

안전진단 통과하려면 10년은 걸리겠군

 

 

 

 

 

한강뷰가 보이는 203동...여기가 재건축이 되면 대박이긴 하겠다...

용적률이 195%

 

학군은..양천초,동양고

 

 

 

 

 

한강타운 아파트는 32평 1평수다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 가서 물어보니 호가가 12.5억 이라고 한다.

전세는 6.5억 정도...

gap으로 하려면 6억...

 

실거주하려면 12.5억

주담대 4.3억 나오네

그럼 8.2억이 필요하네

 

성지아파트 보다가 한강아파트 보니깐 (32평) 좀 넓더라.

마침 장 같은것도 열어서...구경도 했다.

용적률은 209%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그리고 마지막으로 등촌 주공2단지도 살펴봤는데...

성지2단지에 비해서 역에서 더 가깝고, 한강의 메리트는 적고 그러한듯..가격은 비슷..

안에 들어가서 둘러본봐로는 주차하기에는 성지가 좀 더 나은듯 하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

걸어서 8분 정도...

 

 

 

 

 

한줄 요약

호재가 많아서 집값이 많이 올랐다.

고도제한이 풀리면 더 잘 될듯 하다.

CJ부지개발 , 원종선 , 마곡입주는 시간 문제다...

ps.고도제한 영역 밖이라고 한다. 30층가능

 

 

#강서구 #양촌향교역 #고도제한 #성지2차 #한강타운 #한강뷰 #등촌주공2단지