부동산 2023년 소전망

크리스마스 선물입니다.

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1.2022년 상황

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2022년은 서울 / 경기도 부동산은 7월부터 상황이 안좋았다.

 

서울 부동산 아실데이터

경기도 부동산 아실 데이터

왜 시장이 이렇게 되었을까?

간단하다 금리가 너무 급격하게 올랐기 때문이다.

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2. 금리

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금리가 약상승 약하락하는건 시장에 영향이 없지만 이 정도로 서브프라임 때보다 급격하게 오른다면 노답이다.

정신나간 금리 인상으로 주식 / 부동산 다 7월부터는 박살이 났다.

지금 시장을 움직이는건 이례적으로 금리다.

러시아 우크라이나 전쟁으로 급격한 금리인상이 되었다.

이 금리를 움직이는건 미국 소비자 물가다.

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11월에 7.1%로 떨어졌다.

내년 3월을 기점으로 이 지수(YOY)는 폭락할 것 이다.

왜냐하면 러시아-우크라이나 전쟁이 2021년 2월에 발발했기 때문이다.

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FED가 중시한다는 근원 CPI 지수도 꺾였다.

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그럼 향후 금리는 어떻게 될까?

FED WATCH를 보면 2-3월에 25bp씩 2번을 올리고 9-10월에 25bp씩 2번을 내린다는 의견이 많다.(최종금리 4.5%)

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3. 정책

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부동산 시장으로 보면 매매가는 하락해도 괜찮지만 전세가나 월세가까지 같이 하락한다면 답이 없다.

부동산 매가는 전/월세 양쪽의 날개로 날기 때문이다.

보통은 공급이 많을때 전/월/매가가 다 같이 하락하는데 올 한해를 놓고보면

전세 매가는 하락하고 월세는 상승했었다.

 

정확하게는 경기도 월세가 1달 하락했다. ( 3달은 봐야 한다. )

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여하튼 이렇게 되고나니 정부가 갑작스럽게 수많은 대책들을 내놨다.

2023년 1분기에 정책들이 쏟아진다.

많은 대책들이 나오지만 한줄 요약하면 다주택자 / 무주택자님들 사주세요 !!!

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이건데 다주택자 입장에서 전세가가 안정되지 않으면 답이 없다.

갭투기를 해야 하기 때문이다.

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물론 일부 다주택자들은 취등록세/종부세/양도세가 완화가 되면 똘똘이 2채 전략으로 갈 확률이 높다.

다주택자가 시장의 불씨가 될 수는 있지만 결국 시장을 움직이는건 무주택자/1주택자다.

그럼 정책중에서 어떤 정책이 금리를 내릴 수 있을까?

주담대에 관해서 금리를 낮추는 정책은..

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1분기에 특례보금자리론이 나온다.

이게 무주택자/1주택자를 움직일 것 이다.

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전세자금대출에 관해서 금리를 낮추는 정책은...

지금 이미 정부가 NH/ 우리 은행등을 압박해서 가산금리를 낮추고 있다.

그리고 이런게 나온다는데 특례보금자리론의 전세자금대출판 이기를 기대해보고 있다. (내년 상반기에 이런 대책이 나온다고 예상했고 말씀드렸었다.)

이 2개의 정책이 시장에 영향을 미칠것이다.

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결국 지금 시장은 세입자님들이 월세 대신 전세로 가주시면 가격이 오르는 구조다.

그리고 월세로 세입자님들이 다 몰려가니깐 결국 9월부터 전세가 폭락이 나왔고, 매가의 폭락이 나왔다.

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정부도 이걸 알고 월세까지 떨어지니 이제 급하게 이런 저런 정책들을 내놓고 있다.

다시 전세가가 안정이 되면 가격은 바닥이 나올 것 이다.

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또한 이제 대개발의시대다.

​1분기에 대개발시대 특별법도 나온다고 한다.

 

사진 설명을 입력하세요.

 

2023년 부터 30년 이상된 아파트들이 쏟아지기 시작한다.

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4달전에 말한것 처럼 2023년 1분기가 바닥이 될 확률이 높다.

하지만 앞으로 1-2월까지 지표상 하락할 확률이 높다.(올해 9월부터 말씀드렸다.)

거래가 되는순간 신저가로 찍히기 때문에 역대급 하락 뉴스가 계속 나오겠지..

그래서 내년 1분기가 중요하다.

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이미 강남권 일부 단지에서는 바닥 신호가 나오고 있다.(물론 속도는 느리다.거래량이 중요하다.)

수도권 아파트 거래량도 점점 늘고 있다.

물론 12월 말부터 1월 말까지는 거래량이 저조한 구간이다.

(12월 데이터는 1월말이야 집계가 되고 11월 데이터도 아직 조금 더 늘것이다.)

수도권 아파트 거래량

물론 몇년간 평균 거래량으로보면 진짜 저조하다 극저조하다.

경기도 전체 거래량

그럼 변수는 뭘까?

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전쟁이 또 다른곳에서 난다던가 파월이 다 죽으라고

계속 금리를 올리면 다 죽는거다.

금리가 지금 상태에서 계속 올리면 더 떨어진다.

하지만 그게 아니라면 바닥이 곧 나올 것 이다.

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사람은 말과 행동이 같아야 한다.

나는 이번 대개발의 시대에 인생을 걸었다.

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여기서 내가 할 수 있는건

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압구정을 최대한 빠르게 재건축을 시켜서 한국 부동산 상단을 열려고

노력할 것 이다

그리고 텔레그램방 블로그를 잘 운영해서 많은 사람들과 이 대개발의 시대에서 같이 축배를 들 것이다.

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그 담에 절방석을 우선 하나 마련한담에 매일 108배를 드려야 겠다.

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아 그럼 동남풍이 불까?

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시장은 내가 오르길 원한다고 오르지 않고 떨어지길 원한다고 떨어지지 않는다.

수많은 시장의 참가자들이 자기한테 유리한데로 움직일 뿐이다.

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그리고 이제 곧 그들이 돌아온다.

ps. 공급을 안쓴 이유는 건설사가 돈도 안되는데 지금 인허가를 받겠는가.수도권 공급은 부족할 수 밖에 없다.

 

https://blog.naver.com/withnesta/222963667248

중도의 투자 이야기 2023년 1/2월 텔레그램방 모집

https://blog.naver.com/withnesta/222932074370

80년 만에 오는 큰장 f. 대개발의 시대

https://blog.naver.com/withnesta/222938849823

인생을 배팅한다.

https://blog.naver.com/withnesta/222946529689

압구정 신통기획 서울시 미팅