곧 비상할 여의도 재건축 아파트 분석

어제 텔레그램 방 유튜브 라이브에서 말한 내용인데 정리한걸 공유합니닷.

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0.과거

1965년 여의도 물난리남.

물난리, 침수가 성행하던 시기

1968년 한강 개발

1969년 여의도 공항

공유수면 매립

1970년대 김현옥 서울 시장님이 개발 계획 세움

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여의도 이촌동 압구정동 반포동(구반포) 잠실 광장동이 이때 개발 계획이 나옴

여의도 개발 계획도

폭파되는 밤섬

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폭파되고 더 커져서 철새들의 놀이터임

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밤섬 폭발 시켜서 , 나온 자재 가지고 짓기 시작

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여의도의 둘레 둑을 쌓는데 쓰임

국회의사당 입주

아무도 입주하지 않으려고 해서 경찰청장이 입주함

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1980년대 압구정 - 여의도 가장 비싼 아파트

시범아파트

라이타

1.현재

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아시아의 금융허브

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서울 3대도심 CBD YBD GBD (GBD가 제일 큼 2배 이상)

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서울2040 도시 기본 계획 (여기까지 완료)

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여의도 마스터플랜 바탕으로 지구단위 계획을 수립할 예정임

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2018년 박원순 시장이 싱가포르 용산-여의도 통개발 한다고 해서 집값 폭등하면서

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욕 먹고 무산된 상태임

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2021.04월 토지거래허가구역 (압구정/여의도/목동/성수)

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그 후 2021.09 오세훈 시장이 공개하려고 했지만 서울 경기도 집값이 폭등하는 시점이라 발표 못하고 부동산 시장 하락을 기다리는 상태

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집값 오를테니 안해줌

 

​https://www.ajunews.com/view/20221013170038851

서울시, 지구단위계획안 윤곽 나와…'아파트 지구' 폐지 가속 | 아주경제

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2022/03/21/UPWHX3GPGJERZJYT5RLN6MXBAM/

서울시, 아파트 지구 정비구역 일몰제 제외… 여의도 미성·목화 기사회생

 

서울 2040계획

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금융중심 지구단위 계획 예정

아파트지구단위계획 예정

집값이 안정화되면 나올 예정

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토지거래허가구역

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한강변 일반물량이 더 나옴 사업성 증가

2.지하철

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신림선 - 여의도 샛강역

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신안산선 - 여의도역

GTX-B - 여의도역

서부선

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4.아파트

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-개요​

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여의도 공원 중심

서여의도 국회의사당 (최고 65m 약 15층 )

동여의도 대단지 아파트

한강뷰가 올림픽대로,강변북로가 없어서 더 잘나옴 (도로 소음 분진이 없음)

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서울시 목표

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-신통기획 or 소규모단지 통합 재건축

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신통 기획 장점 : 용적률(준주거지역 종상향) , 층수완화(50층)

통상 5년가량 걸리는 민간 재건축 사업 인·허가 절차와 기간을 2년 이내로 단축할 수 있다

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신통기획 단점 : 기부채납 , 임대아파트 비율(21%)

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여의도는 상업지역 or 3종

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입지를 봐야할때 중요한것?

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1st.한강뷰

2nd.IFC몰 더현대 도보가능한가

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핵심 아파트

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서울 수정 공작

- 상업지역 400~600%

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서울 공작 아파트 위치

한강뷰 아파트 or 상업지역 아파트

 

-사업성

	수익성	세대당대지지분
서울	223.30	26.7
미성	81.86	21.4
삼부	79.47	21.2
장미	73.51	20.4
시범	60.16	18.9
한양	52.25	17.9
화랑	50.71	17.8
광장	48.49	17.5
대교	41.25	16.6
삼익	32.36	15.6
은하	32.36	15.6
수정	73.16	14.3
공작	65.44	13.6
진주	37.69	11.4
목화	-4.82	11.2

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1)서울

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- 큰 평수 좋은 사업성

- 상업지역 76층 높이에 360가구

- 도정법(도시 및 주거 환경 정비법)이 아닌 건축법으로 건설

- 조합설립이 없음, 최대 750% 용적률

- 대지지분 : 50평 24.05 69평 34.5

- 192세대 (2개동)

여의도 서울아파트 조감도

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서울아파트의 재건축은 도정법(도시 및 주거환경 정비법)이 아니라 건축법으로 진행됨

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건축법 재건축은 소유자 개개인이 사업 시행자가 되는 개념

상업용지내 300가구 이하의 단지가 대상이고

조합설립인가등 관련 절차를 생략할 수 있음

소유자 스스로 사업을 진행하는 개념이기 때문에 사업성이 뛰어남

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빠른 재건축 진행 + 소유자들의 이익의 극대화

건축법은 소유자 80%의 동의율이 나와야 가능

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근데 이게 한국 최초 시도라 가능할지는 모르겠음

여의도 한강공원 바로 앞임

서울,공작 아파트 상가 자체 재건축 둘이 통합으로 하려다가 다툼으로 인해서 현재 무산된 상태

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2)공작

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- 정비구역 지정 최고 45층 555가구

- 일반 상업 지역(500~600%)

- 용적률 250%->490% 373가구 582가구

- 대지지분 : 28평 11.6 38평 16

- 금융지구

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3)수정

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-최고 15층 329가구 -> 최고 45층 525가구 용적률 299%->450%(일반상업지역)

-23평 7.5 50평 16.8

-정비계획안 제출

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4)삼부 - 목화 통합으로 시도 하다가 실패

삼부 866 세대 신통계획 (3종) 상업/3종 -> 안분

한강 조망이 아쉬움

용적률 164%

27평 15.12 60평 31

대지지분 넓음

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목화 일반재건축 (3종) 조합설립 창립총회 용적률 220%

15평 7 20평 9.43 27평 12.72

사업성이 안좋으나, 종상향이 예상되며, 한강뷰 가능

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5)시범

51살 단지형 고층 아파트중 가장 오래됨 1584세대

신통계획 대상 아파트 60층

용적률 146% -> 준주거지역 종상향

24평 14.16

36평 21.12

48평 28.06

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6)한양

3종 -> 준주거 최고 50층 (준주거 용적률 400%)

500 세대 -> 1000 세대

학원가

기존 12층에서 50층

용적률 234%

대지지분 31평 13.3

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한양 아파트 조감도

한양 아파트

한양아파트

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7)화랑 장미 대교 (화장대)

통합 재건축 추진 932가구 -> 2000가구

조용하고 쾌적 / 학교 인접

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8)광장

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744세대 , 여의도역 역세권 (교통의 요충지)

1-2동

용적률이 높다. 240%

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3,5-11동

용적률이 낮다. 199.47% (200%)

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3-11동 분담금이 늘어남

분리 재건축 원함

분리 재건축 가능 (3.5~11동 신통기획 참여)

대지지분 34평 17.2 60평 30.4

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9)진주

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AD동 상업지 BC동 3종

상업 / 3종 반반

아파트 내부에 원불교 건물

상가/원불교/A동/B동 배틀(아직까진 사이 좋음)

상가 -> 시행사에서 단독 제안 / 아파트에서도 통합 재건축 제안

상가는 단독으로 할듯

진주아파트

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한강뷰 보이는 아파트

서울 , 목화 , 시범아파트 일부 , 삼부아파트 일부 , 대교

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여의도 대장 아파트

서울 , 시범 , 공작 , 목화 , 삼부

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준신축

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롯데캐슬엠파이어

여의도자이

대우트럼프1차

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5.기타자료

https://blog.naver.com/brent_life/222895487356

여의도 한양아파트 재건축 조감도

http://www.enewstoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=1209851

우동영 여의공영 대표 “건축법으로 여의도 서울아파트 77층 재건축” - 이뉴스투데이

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=11266910&memberNo=34429994 

여의도에 77층 주상복합 추진

http://www.areyou.co.kr/news/articleView.html?idxno=35886

1대 1 재건축, 건축법 재건축… 초과이익환수제 부담금 해법일까? - AU경제

https://www.hankyung.com/realestate/article/2022081826761

공작아파트 49층으로…여의도 재건축 '물꼬'

https://n.news.naver.com/article/014/0004885424?lfrom=kakao

여의도 스카이라인 바뀐다...시범-한양아파트도 60층·50층 재건축 추진

https://n.news.naver.com/article/648/0000010470?lfrom=kakao

[집잇슈]여의도, 다시 도는 재건축 시계?

https://n.news.naver.com/article/018/0005294812?lfrom=kakao

여의도 공작아파트 50층으로 재건축…초고층 개발 '시동'

http://view.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2016111011333646472

[카드뉴스]여의도 '트럼프월드'… 1999년 그가 한국 온 사연

http://www.sporbiz.co.kr/news/articleView.html?idxno=507804

여의도 삼부아파트 재건축 난항, 왜? - 한스경제(한국스포츠경제)

https://www.newspim.com/news/view/20210409000550

'한강르네상스 시즌2' 오세훈號...여의도·용산 ′한강변 50층' 탄력

https://bizn.donga.com/3/all/20211230/111015146/1

여의도·압구정 지구단위계획 ‘하세월’…재건축 단지 볼멘소리

https://www.asiatoday.co.kr/view.php?key=20200531010017373

여의도 국제금융중심지구 본격화, 재건축은 ‘분리’ 추진

https://www.sedaily.com/NewsView/22VHTE2HVQ

집값 상승 우려에 여의도·압구정 지구단위계획 연기…은마는 '신통기획 어려워'

https://www.inthenews.co.kr/news/article.html?no=44553

서울 한강변 아파트 ‘35층 층고제한’ 폐지·전철 지하화 천명

https://blog.naver.com/withnesta/222837441678

여의도의 장점