대개발의시대

사람은 항상 역지사지를 해봐야 한다.

내가 국토부 장관이라면 부동산 정책을 어떻게 필까?

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전제

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-노후된 아파트들의 개발사업

-문정부가 개판 쳐놓은 비정상적인 정책들의 정상화 (수도권 적정 공급 부족)

-대통령 시행령으로 하는 법들만 바꿀 수 있다. (민주당 172석의 반대 때문)

-상승 요소 : 재건축/재개발

-하락 요소 : 다주택자 물량 출회 + 금리 인상

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1번 물량 출회

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당장 공급을 할 수는 없으니 다주택자의 물량으로 당장 급한 불을 끄자.

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양도소득세 중과 배제

+ 나머지 1세대 1주택 비과세 보유-거주 기간 재기산 제도 폐지

+ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 완화

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원래는 양도소득세 중과 배제 1년만 하기로 했는데 뒤따라서 2개가 연달아 나왔다.

이는 다주택자의 물량을 더 출회시킬 예정이다.

기존에 공급 많은 곳 + 투자자가 많이 들어간 곳이면 물량이 더 많이 쌓이고 급매도 안 팔리게 될 것이다.

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2번 대출 완화

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다주택자의 물량은 전국에 아파트/빌라/단독/다가구 주택에서 나온다.

6.1일(보유세 기산일) 전에 급매들은 소진되겠지만 5.9일부터 양도소득세 중과 배제 3종 세트가 시행되었기 때문에 시간이 촉박하다.

여하튼 똘똘이 한 채로 가려는 트렌드는 계속될 것이다.

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근데 실수요자가 아니면 다주택자의 물건을 받아주지를 못한다.

다주택자는 취등록 세가 8~12%이기 때문이다.

그럼 실수요자가 안 받아주는 곳들은 물건이 쌓인다는 이야기다.

실수요자가 받아주기 위해서는 1주택자 대출 완화가 되어야 한다.

그래서 1주택자에 대해서 대출 완화가 될 예정이다.

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3번 임대 사업자 부활

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다주택자의 물량이 쌓이게 되면 당연히 전세/월세 물건이 줄어든다.

투자자가 못 받아주고 실 수요자가 받아주면 임대 공급자가 없어진다.

그러면 다시 전세가가 오른다.

더군다나 7-8월이면 계약 갱신청구권 연장이 되기 때문에 전세가 상승은 필연이다.

그래서 임대 사업자를 부활시키려고 한다.

근데 임대 사업자를 하게 하려면 혜택을 줘야겠지

취등록세(누진과세)/보유세에 대해서 이득을 주려고 할 것이다.

개인적으로는 임대 사업자 등록에 대해서 부정적이다.

이유는 10년 동안 세상에 무슨 일이 생길지 알고 ...

자산은 팔 수 있어야 자산인 것이다.

10년 동안 매도 버튼을 못 누르게 자제하는 효과가 있다지만 그 정도도 못하면 투자하지 말아야지..

여하튼 당근을 줘서 가입을 시키려고 할 것이다.

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4번 개발사업의 활성화

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서울/경기도 중층 재건축 / 1기 신도시 재건축을 결국 해야만 한다.

이번 정부에서 안 하면 다음 정부는 더 헬 파티다.

한국의 문제는 5년 단임제라는 거다.

이번 정부에서 욕먹으면서 개발사업하면 다음 정부에서 꿀을 빠는 거다.

왜냐하면 재건축/재개발한다고 하면 집값이 오르고 다음 정부에서는 공급 때문에 집값이 안정화되는 것이기 때문이다.

그래서 개발사업을 진행해야 하고 다주택자의 물량이 쌓이게 하면서 서로 +- 시켜서 우상향 시키면서 개발사업을 하려고 하는 것이다.

개발 사업이라는 게 하락장에서는 시행이 불가능하기 때문에 결국 이번 정부에서 부동산은 점진적인 우상향이다.

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자 그럼 아파트를 부수면 거기 살던 사람들은 어디로 이사 가지?

그래서 결국 닭장이다.

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첫 번째로는 용적률 가득 올리는 것이다.

두 번째로는 가로주택 사업의 활성화다.

가로주택으로 최대한 빨리 짓게 하는 게 목표다.

여기다가 높이제한도 얼마 전에 완화했지? 이제 25층 쌉가능이다.

가로주택 아파트

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이렇게 되면 도시 미관상 진짜 개판이긴 하겠다.

가로주택이 많이 들어선 동네는 한 구역에 바로 옆에 A B C D E F G H 나 홀로 아파트가 다 있고.. 그 안에는 조경이나 공원도 하나 없고 놀이터도 없고 그런 현상이 발생하겠지.(부천이 대표적이다.)

용적률 완화해서 닭장 만드는 건 홍콩처럼 되겠다.

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여기다가 3기 신도시에 이주 주택을 만들어서 1기 신도시 멸실하고 거기 살던 사람들을 저기로 옮기는 것도 병행하면서 순환 재개발을 할 것이다.

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5. 각종 세금 규제 수정

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양도세 중과 배제는 결국 없어질 듯하다.(일반 과세로..)

취등록 세는 24년 4.1일 국민의힘이 좌석을 많이 가져오면 12->6% 정도로 낮춰줄 수 있다.(거래가 더 많이 일어나야지 수입이 늘어난다.)

보유세는 1주택자에 대해서 혜택을 더 주고 다주택자는 약간의 혜택을 줄 수 있겠다.

왜냐하면 종부세 재산세 받는 게 꿀이고 이미 민주당이 그렇게 세팅을 해놨는데 굳이.. 없애서 수입을 줄일 필요가 있을듯싶다.

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기업은 수익을 위해서 움직인다.

정치인은 표를 위해서 움직인다.

세금을 많이 받아야지 표를 얻기 유리하다.

그리고 거래를 활성화시켜야 세금이 오히려 늘어난다.(취등록 세/양도세)

부동산 공인중개사만 봐도 알 수 있지 않은가..

거래를 막아버리니 다 아사 직전이다.

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그래서 결론은 개발의 시대가 다가오고 헬 파티가 펼쳐질 예정이다.

문재인과 박원순의 똥을 윤석열과 그다음 정부가 어떻게 치울지 ...

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그리고 덕분에 서울 닭장과 나 홀로 아파트 퍼레이드는 피할 수 없는 미래다.

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투자자 입장에서는 이런 시기에 태어난 게 천운이긴 하겠다.

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이 글을 보는 사람들이 어떻게 세상이 변하는지 잘 보고 많이 벌었으면 좋겠다.

 

https://withnesta.tistory.com/468

하반기 상승요인과 하락요인

 

https://blog.naver.com/withnesta/222728665171

싸고 좋은건 없다.

https://blog.naver.com/withnesta/222607218253

한국 부동산의 미래는 닭장