5.분당 재건축 아파트 f.소액투자

https://blog.naver.com/withnesta/222116864182

3억을 묻을만한 분당 아파트 목록 feat.중도

 

1년 7개월 전에 이런 글을 썼었네

 

https://withnesta.tistory.com/251

분당 구미동집 매각후기.

 

 

3년 전쯤에 구미동 집을 팔았네

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구미동에서 4년 야탑동에서 5년정도 살고 지금도 회사는 판교로 다니고 있고 미용실은 야탑으로 다닌다.

그래서 분당을 좋아하고 살기 정말 좋은 동네라고 생각한다.. 여튼..

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1기 신도시 재건축 연한이 다가온다는걸 알고서 올초에 분당 임장을 많이갔다.

(이때 샀으면 1억정도 벌었겟네~)

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그리고 서울 경기도 25년 이상 전체아파트 노후도 사업성 수익성 밸류에이션을 했다.. 덕분에 안과다님 (지금은 괜찮아짐~)

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그래서 사면 얼마 벌수 있을까?

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분당 재건축 아파트가 신축 아파트가 된다면 평당 1억 가까이 되겠지 그때 기준으로.. 그래서 대지지분이 많은 (사업성이 좋은) 아파트를 가지고 수익률(GAP이 적어야 잘나옴)을 대충 계산해보면 연 15~20%+@(세전) 정도가 나온다.

이 말은 다주택자인 경우 세후 10~15%(일반 과세) 1주택자인 경우 세후 20% 정도가 나온다는 뜻이다.

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다주택자 : 10~15%

1주택자(실거주) : 20%에 만족한다면 투자하고 아니면 안 하는 거다.

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그럼 분당에서 투자할 만한 것들을 추천해 보겠다. 분당이라고 다 재건축 된다고 생각하는 호구형님들은 없겠지? 빨리 될 수록 좋은거다.

순환재건축 할것이기 때문에 속도 겁나 느릴듯

빨리 되려면 1.낡아야 한다. 2.사업성이 좋아야 한다. 3.주민들간 화합이 잘되야 한다.(평수 같은게 많을 수록 싸움이 적다.)

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참고로 나는 분당에 물건이 없다.

그냥 내 스스로 공부 겸 베풀려고 쓰는글임

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빠르게 상대적으로 소액(4억) 으로 가능한곳들 추천하고 감 ( 이매청구는 더 들어감 근데 좋아서 넣어봄 )

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1.까치대우,롯데,선경(미금역)

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평균대지지분 19.2

사업성 53.6%(조합원 분양분 대비 일반분양분)

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장점 : 관리가 너무 잘되어있음. 대지지분도 넓고 미금역 도보권이라 입지도 좋음

아는 공인중개사분도 여기 몇년전에 사신담에 거주중..만족도가 높다더라.

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단점 : 관리가 너무 잘되어있는게 단점. 외관만 보면 이게 재건축 가능한가 싶다.

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2.매화마을주공3단지(야탑역)

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매물 17평 15.5 대지 매가6.8 전세가3.0 GAP3.8

방2개

매물 18평 17 대지 매가 7.3 전세가 3.5 GAP3.8

방3개

21평 = 대지 18평​

저층 7개 세대

고층 9개 세대

사업성 39.1(조합원 대 일반분양분)

평균 대지지분 16.3

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장점 : Gap이 적게 든다.

단점 : 2종임 종상향이 필요함 소형평수만 있어서 용적률 대비 평균 대지지분이 상대적으로 적음, 역에서 멀다.

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3.이매청구(이매역)

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평균 대지지분 : 21.6

사업성 : 60.5%

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장점 : 대형평수가 많아서 사업성이 좋고 판교랑 가깝고 GTX-A역세권이다.

단점 : GAP이 넘 크다. 돈이 많이 필요하다.

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4.한솔마을청구1단지(정자역)

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평균 대지지분 : 19.3

사업성 : 54.0%

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장점 : 사업성도 좋고 대지지분도 넓고 관리가 잘되어 있다.

단점 : 관리가 너무 잘되어있고 역에서 조금 멀다. 그치만 정자역은 신분당선이고... 분당에서 가장 잘 사는 동네중 하나다.