2021년 부동산 시장 전망 feat.중도
2020년 10월 22일에 쓴글이다.
오늘은 2020년 연말 및 앞으로의 부동산 시장 전망에 대해서 한번 이야기 해보고자 한다.
부린이 이기 때문에 깊이는 없다.
투자자 입장에서 부동산 시장에서 매매가를 중요시 여기는분들이 많지만, 전세가가 더욱 더 중요하다.
왜 전세가가 중요한가?
전세가는 매매가가 떨어지는것을 방지해준다. 버팀목 역할을 해준다고 보면 된다.
예를들어 A 투자자가 있다고 가정하자.
버팀목
2년전에 , 매매가 5억 전세가가 3억이라서 GAP 2억이면 투자를 할 수 있었는데
1년이 지나고, 매매가가 6억 전세가가 3억이라서 GAP 3억이 들어가서 투자를 포기했다.
근데 최근에, 매매가가 6억5천 전세가가 4억5천이 되면 GAP이 2억이 들어가서 다시 투자가 가능하게 되는것이다.
그럼 지금 전세가가 어떤가?
시장 경제에서 가격을 움직이는건 수요와 공급이 전부다.
http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020101102109932036003&ref=naver
부총리도 쫓겨나는 최악의 전세난…새 집 못 구한 세입자들 발동동
[디지털타임스 박상길 기자] 새 임대차법 시행 이후 전세 매물 품귀와 전셋값 상승세..
www.dt.co.kr
전세매물 품귀현상이다.
1000세대 대단지 아파트에 전세매물이 1개 있을까 말까다.
전세 이어 월세도 급등… 임대차 시장 '요동'
"요즘 집주인들은 보증금을 내려줄 맘은 있어도 월세를 내릴 마음은 없어요. 월세 물건도 별로 없으니, 들어오려는 사람은 가격을 따질 것 없이 입주하는 경우가 많죠."(강남구 대치동 은마아파
biz.chosun.com
그 낡은 은마아파트도 전세가 5억에서 8억까지 급상승했다.
그럼 은마아파트를 못 들어가는 분들은 점점 외곽으로 가는거고, 그 지역에 전세가는 더 오르는 것이다.
그럼 전세가는 왜 오르는것일까?
아기곰님 블로그를 참고했고, 내 의견을 덧 붙였다.
https://blog.naver.com/a-cute-bear/222071260558
시장에서 전세가 줄어드는 일곱가지 이유
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동 은마 아파트 115㎡(34평형)의 지난 6월 전세 거래...
blog.naver.com
시장에서 전세가 줄어드는 일곱가지 이유
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동 은마 아파트 115㎡(34평형)의 지난 6월 전세 거래...
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1.규제지역에서 양도세 비과세를 받으려면 2년 실거주를 해야한다.
2.규제지역에서 일시적 1가구 2주택 양도세 혜택을 받으려면 1년이내에 실입주 해야한다.
3.규제지역에서 주택담보대출을 받으려면 6개월 이내에 실입주 해야한다.
4.대치동/삼성동/청담동/잠실동 등 토지거래허가구역내에 있는 집을 사려면 6개월내에 실입주 해야한다.
5.재건축 대상 아파트에 투자한 사람은 2년 실거주해야 입주권을 준다. 실거주 요건을 채우지 못하면 현금청산이된다.
6.고가주택을 가지고 있는 1가구 1주택자가 장기보유특별공제를 받으려면 2년이상 실거주 해야한다.
7.내년(2021년)부터는 실거주 기간이 짧으면 장기보유특별공제 비율이 크게 줄어든다.
8.보유세 부담으로 인해서 전세를 반전세나 월세로 전환하는 수요가 늘 것이다.
9.임대차 3법 계약갱신청구권으로 인해서 , 신규 세입자들은 전세집을 구할 수가 없다.
10.임대차 3법 상한제(5%인상룰) 법 때문에, 집주인들이 세입자를 내보내고 실거주한다.
여기서 임대차 3법의 부작용에 대해서 살펴보자
학군지(대치동) 5억짜리 전세를 5명의 집주인이 5개의 집을 가지고 세를 주고 있다고 가정해보자.
그럼 기존 5명의 세입자는 2+2 계약갱신청구권을 써서 계속 살 것이다.
그러면 이 학군지로 들어올 세입자들은 어찌할 것인가?
그러다가 2+2 계약갱신청구권이 끝났다.
그럼 가격폭등은 눈에 뻔한거 아닌가? 이걸 4년뒤로 생각하는것도 문제다..
이미 일어나고 있다.
집주인들이 세입자 내보내고 들어가서 살면서 공급은 계속 줄고 있기 때문이다.
이 모든 법이 전세매물 품귀 현상으로 일어나고 있고, 매매가를 끌어 올릴 것이다.
아파트 전세를 못 구하는 사람들은 어디로 가겠는가?
결국 빌라 / 오피스텔 시장으로 간다.
여기라고 전세 매물이 많이 나오겠는가?
그럼 조급해진 사람들은 결국 빌라/오피스텔 이라도 사게되는것이다.
답이 없는 상황이니...
http://news.tvchosun.com/site/data/html_dir/2020/07/19/2020071990047.html
아파트 규제하자 빌라·오피스텔 등 다세대 연립주택 '풍선효과'
[앵커]22번이나 쏟아진 부동산 정책의 부작용도 심각해지고 있습니다. 상당수 국민들의 세금부담이 커진 것은 물론이고, 정부 규제가 아파트에 집중..
news.tvchosun.com
나는 올초에 시장을 볼때, 노무현 정부 막판이랑 비슷한 현상이 일어날 것으로 봤다.
그리고 솔직히, 하는 행동이 똑같은데 오히려 더 심한데 다른 결과가 나올 것으로 예상하면 문제가 있는것 아닌가...
나같은 부린이도 정책 나오기전에 시장이 어찌될지 너무 눈에 뻔히 보이는데...
최근에 자신들의 판단이 잘 못 된걸 인정했는지 3기 신도시 사전청약이니 뭐니 한다는데...
빨라야 2025년 입주다.
그래서 집값이 오르면 누가 좋은가?
다주택자 투자자(투기꾼)들이 좋냐?
좋을게 없다. 어차피 양도세/보유세 때문에 남는게 없다.
그럼 무주택자가 좋냐?
집값 저리 올랐는데 좋을리가...
그럼 1주택자가 좋냐?
상급지는 더 올라서 갈아타기도 못한다. 양도세 띄고 취등록세 띄고 복비 띄고 이사도 못간다.
그럼 정부가 좋냐?
취등록세/양도세/보유세 다 올려놔서, 정부도 세수가 많이 줄어들것이다.
(거래가 줄어들기 때문에 , 취등록세 + 양도세 > 보유세
양도세 취등록세를 낮춰야 오히려 세수가 늘어난다.)
누가 가장 안좋은가?
무주택자들중 신혼부부다.
기존세입자들은 계약갱신청구권으로 일시적으로 보호 받지만 , 신혼부부들은... 신규세입자들은 어쩌나?
결혼을 해야지 애를 낳던가...
http://www.newsway.co.kr/news/view?tp=1&ud=2020101208522227716
[카드뉴스]사상 초유 ‘0명대 출산율’···미혼 남녀 얘기 들어보니 - 뉴스웨이
2020년은 연간 출생아 수가 최초로 30만 명에 못 미치는 해가 될 가능성이 크다고 하는데요. 실제로 우리나라 출산율, 매우 심각합니다. 지난해 기준 국내 합계출산율은 0.92명으로 채 1명에도 못
www.newsway.co.kr
이미 꼬이고 꼬여서 ... 파국이다.
https://blog.naver.com/withnesta/222108716050
부동산 돌아가는 꼴 한번 보자 feat.중도
https://www.yna.co.kr/view/AKR20200930066000003?input=1195m -> 아파트에 집중된 정부의 주...
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https://www.yna.co.kr/view/AKR20200930066000003?input=1195m
아파트 규제에…40년 지난 다세대·연립주택에도 매수세 | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 홍국기 기자 = 아파트에 집중된 정부의 주택 규제에 준공 40년이 지난 다세대·연립주택이 인기를 끌고 있다.
www.yna.co.kr
정부는 그냥 가마니 시장에 모든 걸 맡기고 있기를 희망해본다.
가마니
그게 자본주의 시장이다.
지금은 축구경기장에서 심판이 경기에 참여해서 같이 공을 차다가 자기 맘대로 안되니 권총꺼내서 협박하는것 같다.
https://www.ytn.co.kr/_ln/0107_201510011033070488
여하튼 이 글을 읽는 모든분들이 각자도생 하셔서 , 부우우우우우자 되셨으면 좋겠다.
각자도생